Formål med kurset

Formålet med faget er at kvalificere den studerende til at vide, hvordan lejen fastsættes i de forskellige
typer af ejendomme, ligesom den studerende kvalificeres til at beregne og varsle lejeforhøjelse
i de forskellige typer af lejemål. Derudover er formålet at kvalificere den studerende til at kunne
gennemføre en forbedringsforhøjelse i en boligudlejnings- eller erhvervsudlejningsejendom.
Den studerende skal opnå kendskab til regnskabsmæssige forhold vedrørende opgørelse af indvendige
og udvendige vedligeholdelseskonti § 18 og § 18b samt opgørelse af § 63a-hensættelser. Derudover
skal der opnås kendskab til udarbejdelse af varme-, vand-, antenne-, drifts- og fællesregnskab.
Endelig er formålet at give den studerende et overblik over de særlige regler og forhold, som gælder
for økonomien i en almen boligorganisation og dens afdelinger. Det skal ske ved, at den studerende
får et overordnet kendskab til følgende udvalgte områder: Finansieringen af nybyggeri, dispositionsfond,
Landsbyggefond, kapitalforvaltning samt lejefastsættelse, lejeforhøjelse og vedligeholdelsesbudget
i afdelingerne.
Formålet er således at give den studerende et dybtgående kendskab til udvalgte problemstillinger,
der opstår ved administration af de forskellige typer ejendomme, der findes i dag.

Mål med kurset

Det er målet med undervisningen, at den studerende kan anvende de love og regler, der har betydning
for lejefastsættelse, lejeforhøjelse og udarbejdelse af vedligeholdelses-, drifts-, forbrugs- og
fællesregnskaber samt finansiering og vedligeholdelse af almene boliger, således at den studerende
bliver i stand til selv at yde relevant rådgivning og sagsbehandling indenfor disse udvalgte områder
ved administration af private udlejningsejendomme, almene boligorganisationer og afdelinger, andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Der lægges vægt på, at den studerende tilegner sig en faglig metode, hvorved den studerende bliver
i stand til også i fremtiden at anvende og udbygge sin viden samt indsamle, analysere, vurdere og
anvende data til brug for sagsbehandling og rådgivning. Derfor skal den studerende opnå:
· et overblik over samt et indgående kendskab til lejefastsættelse for boliglejemål i såvel regulerede
som uregulerede kommuner, lejefastsættelse i almene boliger og lejefastsættelse i erhvervslejemål,
ligesom den studerende skal kunne anvende denne viden til brug for administration
af ejendomme og kunne anvende regelsættet i forbindelse med praktiske juridiske problemstillinger, der måtte opstå i forbindelse med administration af de forskellige typer lejemål
· et indgående kendskab til reglerne for forbedringsforhøjelse i erhvervs- og boliglejemål,
herunder processen omkring gennemførelse af en forbedringsforhøjelse, således at den studerende
er i stand til at gennemføre forbedringsforhøjelser i boliglejemål og erhvervslejemål
· et indgående kendskab til reglerne for opgørelse af § 63a-hensættelser, konti for indvendig
og udvendig vedligeholdelse § 18 og § 18b samt implementering i regnskabet for den enkelte
ejendom
· et indgående kendskab til udarbejdelse af varme-, vand-, antenne- og driftsregnskaber for
bolig- og erhvervsejendomme samt fællesregnskaber for andelsboligforeninger og ejerforeninger
· et kendskab til reglerne om finansiering af almene boliger og herunder kendskab til reglerne
om beboerindskud og kommunal grundkapital samt forståelse for sammensætningen af afdelingens
nettokapitaludgifter
· et kendskab til reglerne om opbygning og anvendelse af dispositionsfonden og arbejdskapitalen
i en almen boligorganisation
· et kendskab til reglerne om kapitalforvaltning i en almen boligorganisation, så den studerende
bliver i stand til at håndtere simple, praktiske problemstillinger inden for dette emne
· en forståelse af reglerne om henlæggelser i en almen boligafdeling, så den studerende bliver
i stand til at vurdere og anvende vedligeholdelsesbudgettet i forbindelse med driften af en
almen boligafdeling
· at kunne afgøre, hvornår der bør indhentes anden sagkyndig bistand til løsning af en problemstilling
samt kunne beskrive problemstillingen med de korrekte juridiske termer ved forelæggelse
af problemstillingen for en sagkyndig ekspert

Undervisningen tager udgangspunkt i de behov forskellige interessenter kan forventes at have eller
få, hvorved den studerende opnår kendskab til de nødvendige lejeretlige og sagsbehandlingsmæssige
aspekter indenfor emnerne lejefastsættelse, lejeregulering, forbedringsforhøjelser og regnskaber
samt finansiering og vedligeholdelse af almene boliger.

Indhold og omfang

Vejledende vægt i procent:
1. Lejefastsættelse ................................................................... 10 %
2. Lejeregulering ..................................................................... 20 %
3. Forbedringsforhøjelser ........................................................ 20 %
4. Regnskab ............................................................................. 20 %
5. Finansiering af almene boliger ............................................ 10 %
6. Fonde og kapitalforvaltning i almene boligorganisationer . 10 %
7. Vedligeholdelsesbudget for almene boligafdelinger ........... 10 %
Totalt 100%

Centrale emner i faget

1. Lejefastsættelse

Målet er, at den studerende skal opnå et grundlæggende kendskab til og forståelse af, hvorledes
lejen fastsættes for de forskellige typer af boliglejemål og erhvervslejemål i regulerede og uregulerede
kommuner. For boliglejemål i regulerede kommuner skal den studerende således kende til lejefastsættelse
for følgende typer af ejendomme:
· Store ejendomme, herunder
               o Omkostningsbestemt leje
               o Det lejedes værdi
               o Gennemgribende moderniserede lejemål
· Småhuse
· 80/20-ejendomme
· Nyopførte ejendomme
· Tidligere erhvervslejemål
· Tagboliger
· Indeksfinansierede ejendomme og ejendomme tilhørende og opført af realrenteafgiftspligtige
investorer

For boliglejemål i uregulerede kommuner skal den studerende kende til lejefastsættelse efter det
lejedes værdi, ligesom den studerende skal kende til muligheden og vilkårene for at indgå en aftale
om trappeleje. For erhvervslejemål i regulerede og uregulerede kommuner skal den studerende kende
til lejefastsættelse efter reglerne om markedsleje.

Den studerende skal desuden kende til fastsættelse og godkendelse af lejen i en almen boligafdeling,
hvilket indebærer en forståelse af balancelejeprincippet og de særlige regler, der gælder for
afvikling af underskud og disponering af overskud. Derudover skal den studerende have en forståelse
af boliglejens fordeling på afdelingens boliger under hensyntagen til disses indbyrdes brugsværdi.
Sammenfattende kan det anføres, at den studerende efter gennemførelse af faget skal være i stand til
at redegøre for, hvorledes lejen fastsættes i de enkelte typer af lejemål. Den studerende skal samtidig
kunne identificere problemstillinger, der skal håndteres af en særlig ekspert.

2. Lejeregulering

Målet er, at den studerende skal opnå et grundlæggende kendskab til, hvorledes lejen for de enkelte
typer af lejemål kan reguleres i det løbende lejeforhold. For boliglejemål i regulerede kommuner
skal den studerende således have et indgående kendskab til følgende typer varslinger:

1. Varsling af omkostningsbestemt huslejestigning

Den studerende skal vide hvilke udgifter, der medtages i det omkostningsbestemte budget,
ligesom den studerende skal kunne beregne fordelingen af budgetudgifterne, boligprocenten,
afsætning til vedligeholdelse og forbedringstillæg mv. Derudover skal den studerende kende
til forskellen i varsling af omkostningsbestemt leje i ejendomme med og uden beboerrepræsentation

2. Varsling af vedligeholdelseshenlæggelse iht. Boligreguleringslovens § 13a
Den studerende skal kende til muligheden for at varsle vedligeholdelseshenlæggelser særskilt
uden varsling af omkostningsbestemt leje

3. Varsling af regulering af skatter og afgifter
Den studerende skal kende til muligheden for at varsle ændringer i skatter og afgifter, samt
vide hvorledes varslingen gennemføres

4. Varsling af lejeforhøjelse i småhuse
Den studerende skal kende til hvilke betingelser, der skal være opfyldt for, at lejeforhøjelse
kan varsles

5. Varsling af lejeforhøjelse i 80/20-ejendomme
Den studerende skal kende til hvilke betingelser, der skal være opfyldt for, at lejeforhøjelse
kan varsles

6. Varsling af lejeforhøjelse i nyopførte ejendomme, tidligere erhvervslejemål og tagboliger
Den studerende skal kende til hvilke betingelser, der skal være opfyldt for, at lejeforhøjelse
kan varsles.

For lejemål i uregulerede kommuner skal den studerende kende til følgende lejereguleringsmetoder

1. Varsling af lejeforhøjelse i lejemål, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi
2. Varsling af regulering af skatter og afgifter

Den studerende skal kende til muligheden for at varsle ændringer i skatter og afgifter, samt
vide hvorledes varslingen gennemføres

3. Varsling af trappelejeforhøjelse

Den studerende skal kende til hvilke betingelser, der skal være opfyldt for, at lejeforhøjelse
kan varsles

4. Varsling af lejeforhøjelse i nyopførte ejendomme, tidligere erhvervslejemål og tagboliger.
Den studerende skal kende til hvilke betingelser, der skal være opfyldt for, at lejeforhøjelse
kan varsles

For erhvervslejemål skal den studerende have et grundlæggende kendskab til betingelserne for at
kunne regulere lejen til markedslejen i henhold til erhvervslejelovens regler, herunder kende til muligheden for at aftale fredningsperioder. Derudover skal den studerende kende til de før 1. januar
2000 gældende regler om lejefastsættelse i erhvervslejemål. Den studerende skal tillige kende til, at
parterne kan aftale særlige reguleringsklausuler. Endelig skal den studerende have et grundlæggende
kendskab til reglerne om regulering af lejen i erhvervslejemål på grundlag af ændring i skatter og
afgifter.

For almene boliger skal den studerende have indgående kendskab til

1. Procedure for godkendelse og varsling af lejeforhøjelse som følge af stigninger i en afdelings
driftsudgifter. Den studerende skal have kendskab den beboerdemokratiske behandling
og godkendelse af afdelingens budget og af lejeforhøjelsen og til reglerne om fordeling af
lejeforhøjelse på afdelingens boliger

2. Procedure for godkendelse og varsling af lejeforhøjelse som følge af moderniseringer. Den
studerende skal have kendskab til den beboerdemokratiske behandling og godkendelse af
moderniseringer og til reglerne om fordeling af lejeforhøjelse på afdelingens boliger
Sammenfattende kan det anføres, at den studerende efter gennemførelse af faget skal være i stand til
at redegøre for, hvorledes lejen reguleres i de enkelte typer af lejemål. Den studerende skal samtidig
kunne identificere problemstillinger, der skal håndteres af en særlig ekspert.

3. Forbedringsforhøjelser
Den studerende skal have kendskab til det lejeretlige forbedringsbegreb, og herunder kunne adskille
en forbedring fra almindelig vedligeholdelse og drift af en ejendom. Der skal opnås et kendskab til
de forskellige former for forbedring, nemlig udlejers ensidige forbedring, forbedring af et lejemål
eller ejendommen i henhold aftale mellem udlejer og lejer(ne) samt lejers ensidige forbedring og
råderet over lejemålet.

Den studerende skal gives en grundlæggende viden om reglerne for beregning af forbedringsforhøjelser,
og i den forbindelse have et overblik over hvilke udgifter og hvilke fradrag der kan medtages
i beregningen.

Derudover skal den studerende kende de forskellige faser i et forbedringsprojekt, herunder:

· Forhåndsgodkendelse af forbedringsprojekt
· Høring af beboerrepræsentationen
· Varsling af iværksættelse overfor lejerne og beboerrepræsentationen
· Varsling af krav om adgang til de enkelte lejemål
· Projektering og gennemførelse af projektet
· Tilbud om erstatningsbolig
· Varsling af foreløbig lejeforhøjelse
· Varsling af endelig lejeforhøjelse

Den studerende skal tillige kende forskellene mellem at varsle forbedringsforhøjelse i regulerede og
uregulerede kommuner, ligesom den studerende skal kende forskellene mellem at varsle forbedringsforhøjelse i ejendomme med og uden beboerrepræsentation.
Endelig skal den studerende kende til muligheden for at varsle forbedringsforhøjelser i erhvervslejemål,
herunder hvilke betingelser der skal være opfyldt for at kunne gennemføre en forbedringsforhøjelse.
Eftersom lejer har mulighed for at gøre indsigelse mod en forbedringsforhøjelse, skal den studerende
kende til, at lejerne har denne mulighed, og at udlejer skal reagere indenfor visse frister, hvis en
forbedringsforhøjelse fastholdes.

4. Regnskab

Målet er, at den studerende skal kunne opgøre og bogføre hensættelser på konto for indvendig vedligeholdelse for de enkelte lejere i en ejendom. Derudover er formålet, at den studerende skal kunne
opgøre forbedringer iht. lejelovens § 63a-h samt kunne bogføre § 63a-hensættelser. Endelig skal
den studerende på baggrund af opgørelserne og bogføringen af indvendig vedligeholdelse og § 63ahensættelser kunne udarbejde regnskabsafslutning for så vidt angår disse poster.

Derudover er målet, at den studerende skal have et grundlæggende kendskab til reglerne for beregning
af udvendig vedligeholdelse iht. boligreguleringslovens § 18 og § 18b. Den studerende skal
kende reglerne om bindingspligt samt frigivelse hos Grundejernes Investeringsfond. Endelig skal
den studerende kunne beregne § 18 og § 18b kontiene, bogføre disse og udarbejde et regnskab herfor
overfor Grundejernes Investeringsfond.

Den studerende skal kunne udarbejde et varmeregnskab for en ejendom uanset om ejendommen
forsynes med varme fra oliefyr eller fjernvarme. Dertil kommer, at den studerende skal kunne udarbejde
vandregnskaber samt antenneregnskaber. Derudover skal den studerende kunne udarbejde
fællesregnskaber i ejerforeninger og andelsboligforeninger.
Endelig skal den studerende kunne udarbejde drifts- og forbrugsregnskaber i erhvervslejemål.

5. Finansiering af almene boliger
Målet er, at den studerende skal kende de grundlæggende regler om finansiering af anskaffelsessummen
for nybyggeri i den almene boligsektor. Det betyder, at den studerende skal kende til de
overordnede principper om fordelingen på grundkapital, beboerindskud og realkreditlån.
Den studerende skal desuden have indsigt i de særlige regler om nettokapitaludgifterne i en almen
boligafdeling, som vedrører beboernes betaling af lånet til den oprindelige finansiering og ydelsesstøtten
samt om beboernes betaling vedrørende afviklede prioriteter.

6. Fonde og kapitalforvaltning i almene boligorganisationer
Målet med dette emne, er at den studerende opnår kendskab til fondene inden for den almene boligsektor
og til de særlige regler, der gælder for økonomien i en almen boligorganisation. Den studerende skal således have et overordnet kendskab til reglerne om opbygning og anvendelse af dispositionsfonden
og arbejdskapitalen i en almen boligorganisation.
Den studerende skal præsenteres for Landsbyggefondens virksomhed og herunder have indblik i
reglerne om boligorganisationens bidrag til Landsbyggefonden.
Den studerende skal desuden have kendskab til de grundlæggende regler om kapitalforvaltning i en
almen boligorganisation herunder reglerne om fællesforvaltning og forrentning, således at den studerende
bliver i stand til at vurdere og håndtere simple, praktiske problemstillinger i forbindelse
med forvaltningen af boligorganisationens og afdelingernes midler.

7. Vedligeholdelsesbudget for almene boligafdelinger
Målet er, at den studerende skal opnå en forståelse af reglerne om afdelingens henlæggelser og i
særdeleshed til reglerne om henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.
Denne forståelse skal suppleres med øvelse i at læse vedligeholdelsesbudgetter, så den studerende
bliver i stand til at håndtere såvel generelle, som specifikke problemstillinger inden for emnet.